近日，广州多家机构陆续发布写字楼市场年度回顾与展望。2025年，广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，市场竞争扩大致使全市租金水平延续下行趋势，全市平均空置率处于约20%的水平。随着广州产业结构持续升级，一批来自新兴风口行业的高成长性企业正逐步成为办公租赁市场的重要需求力量，贡献全年约40%的新增租赁面积。
琶洲、金融城去化效果显著
仲量联行统计数据显示，2025年，广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年共9个项目入市，新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过一倍。新增供应高度集中于琶洲（约占40%）和广州国际金融城（约占60%）两大新兴商务区。
虽然新增供应高度集中在琶洲、广州国际金融城，但两大子市场的去化效果同样显著。截至2025年底，琶洲、广州国际金融城的空置率同比分别下降1.6与7.0个百分点。这带动全市净吸纳量同比增长34.6%，达到39.4万平方米。从全市范围看，由于部分存量物业的租户流失，广州甲级办公楼的平均空置率同比上升2.0个百分点至22.9%。租金水平持续回落，平均租金同比下跌9.7%。
展开剩余72%仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出，琶洲、广州国际金融城两大子市场成交活跃，主要支撑来源于租金调整刺激的升级需求，以及总部楼宇大面积的自用需求。2025年新兴子市场近半数的搬迁成交客户来源于成熟子市场，如天河北、珠江新城等。
戴德梁行监测数据显示，2025年年末，广州全市甲级写字楼存量攀升至704.5万平方米，市场竞争扩大致使全市租金水平延续下行趋势。截至第四季度，全市平均租金降至每月每平方米116.3元，环比和同比分别下降3.1%和11.5%。在供应放量与价格下调的双重刺激作用下，全年累计净吸纳量同比上升43.1%至18.2万平方米。由于新增供应的放量速度显著高于需求增长，因此全市空置率较上年同期上升1.8个百分点，至20.7%。
2026年，预计广州仍有超80万平方米新增供应入市，主要集中在琶洲及广州国际金融城子市场，此后将显著回落。“新兴区域与核心区域间的存量差异将逐渐缩小。”江婧丽指出，琶洲与广州国际金融城将涌现更多总部办公楼。在2025-2027年新增供应中，总部自用面积占比保持在10%以上，总部企业自用需求将持续助力办公楼去化。随着新增供应节奏放缓，这两大子市场正由供给过剩逐步转向局部供需紧平衡。
新兴产业成为新增需求的主要来源
2025年，企业普遍采取审慎的租赁策略，升级搬迁、续租及租约重组成为年内的需求主流。存量物业业主为降低空置风险，普遍愿意提供更具吸引力的续租条件以保留现有租户。
据仲量联行统计，2025年广州甲级办公楼市场的主要租赁成交中，续租类交易约占总成交面积的40%。其中，绝大多数续租案例涉及租金水平或租赁规模的调整。
从行业类型来看，哪些行业是甲级写字楼的租赁主力？
戴德梁行分析指出，在全年新设立、搬迁和扩租的类型的租赁需求中，金融业以22.2%的租赁成交面积占比位居各行业之首。银行、AMC、保险等金融机构的业务扩展推动了行业对于办公空间的升级需求。仲量联行同样指出，大型科技企业和金融机构持续推进总部战略，年内多座总部大楼相继落成入驻。而部分传统行业企业出于成本优化考虑，将办公场所迁移至自有或运营成本更低的办公物业。
值得一提的是，一批来自新兴风口行业的高成长性企业正逐步成为办公租赁市场的重要需求力量，持续释放升级与扩张型空间需求。
仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出，以下三类新兴产业合计贡献全年约40%的新增租赁面积，已成为广州办公楼租赁需求增长的核心驱动力。一是直播电商、移动游戏及IP内容创作等新兴消费内容产业；二是在品牌加速出海的背景下，配套专业服务行业需求显著提升，涵盖跨境支付、国际物流、海外营销投放及跨境法律咨询等领域；三是以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业快速发展，推动研发与运营办公空间需求上升。
如将时间跨度进一步拉大，这一趋势更为明显。根据仲量联行过去三年对广州市场的监测数据，在涵盖甲、乙级办公楼与产业办公的搬迁租赁成交中，搬迁面积增长超50%的成交中有约70%来自游戏、电商、出海服务、美妆、企业数字化服务等新兴行业；在面积翻倍及以上的案例中，该占比更达到85%。
“随着新兴企业对高品质办公空间价值认知提升，叠加对运营效率与人才吸引的考量，这些企业在租赁决策中倾向于在总体成本可控前提下，换取空间效率、服务配套和品牌形象的提升。”仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析指出，受此驱动，2025年，琶洲与广州国际金融城租金调整幅度明显收窄。她认为，在新兴产业的带动下，除琶洲、广州国际金融城两大新兴子市场外，广州南站、白鹅潭等新兴商务区的商业活力也有望进一步释放，共同助推城市商业空间格局的持续发展。
采写：南都N视频记者 夏嘉雯 廖艳萍 实习生 龚美璇
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